Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die genehmigte oder tatsächlich ausgeübte Nutzung einer baulichen Anlage geändert wird. Klassische Beispiele: Ein Bürogebäude wird zu Wohnungen umgebaut, ein Ladenlokal wird zur Gaststätte, eine Lagerhalle wird als Werkstatt genutzt. Auch die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist eine Nutzungsänderung.

Entscheidend ist nicht der Name der Nutzung, sondern deren bodenrechtliche Relevanz. Eine Nutzungsänderung ist baurechtlich relevant, wenn die neue Nutzung anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen unterliegt als die bisherige. Das kann planungsrechtliche Anforderungen betreffen (Art der baulichen Nutzung nach BauNVO) ebenso wie bauordnungsrechtliche Anforderungen (Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit, Aufenthaltsraumanforderungen).

Die Nutzungsänderung ist in § 29 Abs. 1 BauGB als Vorhaben definiert und damit den gleichen planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen unterworfen wie die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage. Diese planungsrechtliche Regelung ist Bundesrecht und gilt einheitlich in allen Bundesländern.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzungsänderung richtet sich nach den gleichen Vorschriften wie die Zulässigkeit eines Neubaus. Die Prüfung erfolgt in allen Bundesländern nach den §§ 30, 34 und 35 BauGB.

Die neue Nutzung muss den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Maßgeblich ist vor allem die festgesetzte Art der baulichen Nutzung nach der BauNVO. Setzt der Plan beispielsweise ein reines Wohngebiet (WR) fest, ist die Umnutzung eines Wohnhauses zu einem Gewerbebetrieb unzulässig. Umgekehrt ist in einem Gewerbegebiet (GE) die Umnutzung zu Wohnzwecken grundsätzlich ausgeschlossen.

Weicht die geplante Nutzung von den Festsetzungen ab, kann eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist.

Die neue Nutzung muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Entspricht die Umgebung einem der Baugebiete nach BauNVO, beurteilt sich die Zulässigkeit der Nutzungsänderung nach den Vorschriften des entsprechenden Gebietstyps. In einem faktischen Mischgebiet (§ 6 BauNVO) kann eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen zulässig sein, wenn Wohnnutzung in der Umgebung bereits vorhanden ist.

Nutzungsänderungen im Außenbereich sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Nicht privilegierte Nutzungsänderungen dürfen öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (§ 35 Abs. 2 BauGB). § 35 Abs. 4 BauGB enthält Begünstigungstatbestände für bestimmte Nutzungsänderungen, insbesondere die Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude zu Wohnzwecken.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt, welche Nutzungsarten in welchen Baugebieten zulässig sind. Für Nutzungsänderungen ist die Zuordnung zum richtigen Gebietstyp entscheidend:

Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA):
Wohnnutzung ist die Hauptnutzung. Gewerbliche Nutzung nur ausnahmsweise (nicht störendes Gewerbe in WA) oder gar nicht (WR).

‍Mischgebiete (MI) und urbane Gebiete (MU):
Wohnen und Gewerbe sind gleichberechtigt zulässig. Nutzungsänderungen zwischen Wohnen und Gewerbe sind hier planungsrechtlich grundsätzlich unproblematisch (§ 6 und § 6a BauNVO).

‍Kerngebiete (MK): Vorwiegend Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzung. Wohnen ist ausnahmsweise zulässig.

‍Gewerbegebiete (GE): Wohnnutzung ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen bestehen nur für Betriebsinhaberwohnungen und Aufsichtspersonal.

‍Industriegebiete (GI): Wohnnutzung ist ausgeschlossen.

Die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum ist in vielen Städten ein aktuelles Thema. Leerstehende Bürogebäude, aufgegebene Ladenlokale oder ungenutzte Lagerräume bieten Potenzial für dringend benötigten Wohnraum. Die planungsrechtliche Zulässigkeit dieses Wechsels hängt allein vom Gebietstyp ab (siehe oben).

Aus bauordnungsrechtlicher Sicht löst der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen in allen Bundesländern weitergehende Anforderungen aus: Aufenthaltsräume müssen Mindestanforderungen an Belichtung und Belüftung erfüllen, Wohnungen müssen bestimmte Mindestgrößen aufweisen, Brandschutzanforderungen können steigen (insbesondere bei der Umnutzung von Erdgeschoss-Gewerbe zu Wohnen) und Stellplatzanforderungen können sich ändern. Die konkreten Anforderungen ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung.

Ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Der Grundsatz ist in allen Bundesländern gleich: Eine Nutzungsänderung bedarf der Genehmigung, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige.

Nicht genehmigungspflichtig ist der Wechsel innerhalb derselben Nutzungsart, wenn keine weitergehenden Anforderungen ausgelöst werden. Der Wechsel von einem Büro zu einem anderen Büro ist in der Regel nicht genehmigungspflichtig. Der Wechsel von einem Schreibwarenladen zu einem Bekleidungsgeschäft ebenfalls nicht, sofern Stellplatzbedarf und Brandschutzanforderungen gleich bleiben.

Die Genehmigungspflicht besteht unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Auch eine reine Nutzungsänderung ohne jeden baulichen Eingriff kann genehmigungspflichtig sein, wenn die neue Nutzung anderen Anforderungen unterliegt.

Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann empfindliche Folgen haben: Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, die zur sofortigen Einstellung der rechtswidrigen Nutzung verpflichtet. Darüber hinaus drohen Bußgelder. Im Wiederholungsfall kann die Behörde die Nutzungsuntersagung durch Zwangsmittel durchsetzen.

Besonders häufig treten Probleme auf bei der ungenehmigten Umnutzung von Kellerräumen als Aufenthaltsräume, der ungenehmigten Umnutzung von Lagerräumen als Verkaufsfläche und der ungenehmigten Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen.

Die Bauvoranfrage ist ein geeignetes Instrument, um die Zulässigkeit einer geplanten Nutzungsänderung vorab verbindlich klären zu lassen. Vor der Beauftragung von Architekten und Fachplanern für den Umbau kann der Grundstückseigentümer dem Bauamt die entscheidende Frage stellen: Ist die geplante Nutzungsänderung auf diesem Grundstück zulässig?

Diese Vorabklärung ist besonders wertvoll, wenn die planungsrechtliche Situation unklar ist (z. B. bei historischen Bebauungsplänen), wenn die Umgebungsbebauung heterogen ist und die Einfügung nach § 34 BauGB fraglich erscheint oder wenn die bestehende Genehmigungslage des Gebäudes unklar ist.

Für Nutzungsänderungen empfiehlt sich die Beratung durch einen Architekten oder die direkte Antragstellung beim zuständigen Bauamt.

Die Kosten einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:

‍Behördengebühren:
Das Bauamt erhebt Gebühren für die Bearbeitung des Antrags. Bei einer reinen Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderung sind diese in der Regel niedriger als bei einem Neubauvorhaben. Die Gebührenordnungen sind Landesrecht und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

‍Planungskosten:
Auch bei einer Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderung sind in der Regel Bauvorlagen erforderlich. Der Umfang hängt vom konkreten Fall ab. Bei einfachen Nutzungsänderungen kann ein vereinfachter Bauantrag genügen.

‍Umbaukosten:
Wenn die neue Nutzung bauliche Anpassungen erfordert (z. B. Brandschutzertüchtigung, Schallschutzmaßnahmen, Einbau von Sanitärräumen), kommen die Kosten für die bauliche Umsetzung hinzu.

In Berlin ist die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung (§ 60 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 13 BauO Bln). Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt (Fachbereich Bauaufsicht) des jeweiligen Bezirks.

Neben der baurechtlichen Genehmigung kann in Berlin eine weitere Genehmigung erforderlich sein: das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Dieses Landesgesetz gilt seit dem 1. Mai 2014 und verbietet die zweckfremde Nutzung von Wohnraum ohne Genehmigung.

Eine Zweckentfremdung liegt nach § 2 Abs. 1 ZwVbG insbesondere vor, wenn Wohnraum als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird, Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird, Wohnraum baulich so verändert wird, dass er nicht mehr als Wohnung geeignet ist, Wohnraum länger als drei Monate leer steht oder Wohnraum abgerissen wird.

‍Zuständigkeit: Für das ZwVbG ist nicht die Bauaufsicht zuständig, sondern das Wohnungsamt des jeweiligen Bezirksamts. Wer eine Nutzungsänderung plant, die sowohl baurechtlich genehmigungspflichtig als auch vom ZwVbG erfasst ist (z. B. Umwandlung einer Wohnung in ein Büro), benötigt zwei getrennte Genehmigungen von zwei verschiedenen Behörden.

‍Ferienwohnungen: Die Nutzung einer Berliner Wohnung als Ferienwohnung erfordert eine Genehmigung mit Registriernummer. Für die selbst bewohnte Hauptwohnung kann eine Genehmigung zur zeitweisen Ferienwohnungsvermietung erteilt werden. Bei Nebenwohnungen gilt die Genehmigung in der Regel nur für maximal 90 Tage pro Jahr. Wer weniger als 49 Prozent der Wohnfläche seiner Hauptwohnung untervermietet, benötigt lediglich eine Registriernummer (keine vollständige Genehmigung). Die Registriernummer muss bei der Bewerbung der Ferienwohnung (z. B. auf Vermittlungsportalen) öffentlich sichtbar angegeben werden.

‍Bußgelder: Verstöße gegen das ZwVbG können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Zusätzlich kann das Bezirksamt die Rückführung des Wohnraums in die reguläre Wohnnutzung anordnen und bauliche Veränderungen auf Kosten des Eigentümers rückgängig machen lassen.

In Berlin liegen viele Grundstücke im Geltungsbereich historischer Baunutzungspläne, die auf der Bauordnung Berlin von 1958 (BO 58) basieren. Bei Nutzungsänderungen in diesen Gebieten kann die Frage der zulässigen Nutzungsart komplex sein, da die Festsetzungen der historischen Pläne nicht immer den aktuellen Kategorien der BauNVO entsprechen. Eine Bauvoranfrage kann hier Klarheit schaffen.

Muss ich für jede Nutzungsänderung eine Genehmigung beantragen?
‍Nein. Nur wenn die neue Nutzung anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen unterliegt als die bisherige. Im Zweifel empfiehlt sich eine Voranfrage beim Bauamt.

‍Kann ich eine Bauvoranfrage für eine Nutzungsänderung stellen?
‍Ja. Die Bauvoranfrage kann auch für Nutzungsänderungen gestellt werden. Sie klärt, ob die geplante neue Nutzung planungsrechtlich zulässig ist.

‍Kann ich Gewerberäume einfach als Wohnung nutzen?
‍In der Regel nicht ohne Genehmigung. Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst typischerweise weitergehende Anforderungen aus und erfordert eine baurechtliche Genehmigung. In Berlin ist zusätzlich zu prüfen, ob das ZwVbG betroffen ist (wenn umgekehrt Wohnraum aufgegeben wird).

‍Was ist der Unterschied zwischen baurechtlicher Genehmigung und ZwVbG-Genehmigung?
‍Die baurechtliche Genehmigung wird von der Bauaufsicht erteilt und betrifft die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit. Die ZwVbG-Genehmigung wird vom Wohnungsamt erteilt und schützt Wohnraum vor Zweckentfremdung. Beide Genehmigungen können unabhängig voneinander erforderlich sein.

‍Darf ich meine Berliner Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
‍Nur mit Genehmigung und Registriernummer des zuständigen Bezirksamts. Bei der Hauptwohnung ist eine zeitweise Vermietung mit Genehmigung möglich. Bei Nebenwohnungen in der Regel nur für maximal 90 Tage pro Jahr. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

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